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绿维文旅:田园与城市融合发展的新模式

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绿维文旅:田园与城市融合发展的新模式
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随着工业化、城镇化进程的不断推进,在城市经济获得高速增长、城市规模不断扩大的同时,环境恶化、资源短缺、人口膨胀、交通拥堵等“大城市病”日益严重。越来越多的城市人口趋向于前往市郊或者乡村地区,在优质的生态环境和慢节奏的生活中寻求梦想家园。

另一方面,在城市对人口及资源的强大虹吸效应下,乡村日渐衰落,无法支撑梦想田园生活的再塑造。如今,我国城乡关系已经进入了新的历史阶段,城乡融合需要新理念、新模式、新手法。绿维文旅在探索四川新津城市绿心核心区的模式构建时,提出了一种以“田园+庄园”为载体,以我国城乡创新发展理念为指导的新型发展模式,即创新型田园城市。

PART 1、创新型田园城市解读

(一)田园与城市融合发展的新模式

据统计,2020年末,我国常住人口城镇化率超过60%,处于由分散向聚集的集中型城市化阶段。

随着城市市郊及非城市地域不断发展,城市与乡村的界限逐渐模糊,由此产生出了田园与城市相互融合发展的新模式——创新型田园城市。这种模式不是田园中的城市聚集,而是田园中的现代农村,它重塑了城市结构和农业结构之间的关系,能够实现城市田园化和乡村现代化的双重目标。

(二)打造工作生活一体化的现代乡村生活方式

创新型田园城市的发展模式,是以优越的田园生态环境为载体,以高科技生态产业和先进的经营理念为支撑,改造乡村田园房舍,拓展延伸农业产业链,发挥田园城市观光度假、康体养生、农事体验等多元化功能,实现乡村与城市市民之间的相互交换,构筑乡居生活的生活平衡,从而打造在田园生态系统下工作生活一体化的现代乡村生活方式。

(三)以农民集中安置的方式盘活土地资源

创新型田园城市的发展关键在于充分利用现有土地资源,发展产业和商业开发,在集中安置农民的基础上,推动土地流转,盘活土地资源。乡村地区做活土地文章,首先,要为土地权属定界,明确集体土地产权,重点解决人口与土地分配不协调、宅基地权属不明等问题。其次,在自愿、有偿原则的前提下,以村民小组为单位将土地集中流转,价格由企业和农户双方约定。凡改变土地性质转为建设用地的资源,按土地征用政策执行。最后,妥善集中安置农民,高标准建设集中居住用房。根据区域征地补偿政策,对用宅基地置换新房的农民给予补偿,将置换后的宅基地,按照增减挂钩和异地置换政策进行处理。

(四)农民身份的市民化和职业化转变

在创新型田园城市的建设中,以土地流转、农民集中居住为切入点,带动农民角色的转变。一方面是市民化的转变,农民在田园城市中参与产业庄园打造、从事本职生产以外的延伸就业结构、集中生活在城市化的居住生活区,在生产、生活方式上融入城市,转变为田园城市中的“新市民”。另一方面是职业化的转变,为了适应田园城市发展中现代农业、高科技产业和服务业的发展,政府和企业对当地农民进行生产技术、经营管理等职业化培训,并通过培训的方式择优录取上岗,提升了农民的职业技能,带动农民就业增收。

PART 2、庄园集群为核心的发展结构

宜居宜业的空间结构

创新型田园城市的空间布局形式多样,可以整合特色小镇、游乐园、绿色环道、特色庄园、标志性景点等多元化项目,打造吸引城市人口聚集的空间结构,其核心是构筑宜居宜业的工作生活空间。

田园城市中的居住生活发展区,是城乡融合发展的核心区,也是集中居住的“新市民”宜居宜业宜游梦想的启程地。在这个区域内,利用集体建设用地开展产业发展和商业经营,不断完善城市生活基础设施和公共服务设施配置,以满足城市生活多样化的需求。

庄园集群式的核心结构

创新型田园城市发展的核心,是打造以产业庄园为主体的高端集群,从而带动城市居民与乡村居民的相互流通,以此平衡乡居人口结构。产业庄园按照1:9配比规划产业用地和农业用地,形成小型产业经营体。其中,10%集体建设用地,用于产业发展的建筑体,包括高端实验室、智能化工厂、高端休闲化写字楼、金融工作室、社交平台、商务会议空间等。这片区域是集高科技智慧工厂、智慧办公、创意创作、交流会展、休闲商务于一体的庄园建筑核心。90%农业用地,维持优良的生态环境,发展现代高技术农业、生态农业、特色农业、创意农业、休闲农业等基础产业。两者有机结合,由产业开发运营商投资,构建三产融合、宜产宜商宜旅宜居、一流田园意境中的产业庄园。

创新型田园城市里的庄园式产业集群,是以高端产业为主导,特色产业聚集的产业庄园高地。高端产业庄园,是智能制造与商务庄园的融合,能够吸引创新创业企业、高新技术、高科技人才入驻,大大提升区域发展潜力。度假和休闲庄园,是创新型田园城市旅游功能的主要载体,结合休闲度假、文化艺术、康体养生等多元化产业,促进一二三产业融合,吸引旅游客群,带动旅游延伸产业链发展。

一庄一品的特色产业结构

创新型田园城市庄园集群的核心在于多元化的特色产业结构,“一庄一品”是保证庄园可持续发展的关键。创新田园城市的定位是高端商务、休闲度假、文化艺术、创新创业的聚集区,可以发展商务型庄园集群、休闲型庄园集群、艺术型庄园集群和研发智造型庄园集群。

PART 3、创新型田园城市的开发运营

投融资模式

创新型田园城市的投资渠道一般可以分为四类。一是政府财政资金补助,这类渠道资金主要用于基础设施建设,完善项目地公共服务体系。二是所在村集体融资,聚集农民的零散资金,用于田园城市经营建设,与农民建立利益分配方式,以分红形式给予集资回报。三是开发商投资,由开发商购买或租赁土地的使用权,进行项目开发建设。四是投资商投资,一方面可以投资项目地,企业获取分红,另一方面可以获取项目地部分功能区的使用权,进行经营获益。

运营模式

运营模式方面,主要以政府、企业和村集体作为运营主体,不同主体承担相应的分工责任。政府负责总体规划和基础设施建设,为项目地匹配相应的商业用地,制定优惠政策吸引高科技企业和高端人才入驻。企业参与田园城市建设投资,负责庄园集群和项目的经营管理和商业运作,确保商业项目有序发展。村集体负责政府、企业与农民间的利益协调,动员农民参与田园城市建设。多元化的运营主体分工协作,减少了政府开发投入,避免了过度商业化,同时也兼顾了农民利益,实现田园城市建设的共建共赢。

盈利模式

开发创新型田园城市可以获得多种形式的盈利,经营收入、出租收入和出售商品收入是主要的盈利途径。开发收入是指通过出售农业地产、园区等项目的经营权,以此获取收益。经营收入是通过经营田园城市内的项目或产品,获得相应收益。出租产品或项目的经营权或者土地使用权,能够获得出租收益。另外,出售农业加工产品、旅游商品等可以增加经营者的售卖收入。

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